Nyhet från Dagens Arena den 29 maj 2021

GRANSKNING Snart kan det bli verklighet med marknadshyra i Sverige. I Finland införde man fri hyressättning redan på 90-talet. Dagens Arena har kollat närmare på vad som hände sen. 

Inom kort kommer regeringen att presentera förslagen i utredningen ”Fri hyressättning vid nyproduktion av bostäder”. Meningen är att nyproducerade hyreslägenheter ska ha fri hyressättning och inte regleras varken av bruksvärdessystemet eller kollektiva förhandlingar. Detta är en av punkterna i januariavtalet och planen är att det ska träda i kraft 2022.

Frågan är kontroversiell och har väckt mycket debatt. Vänsterpartiets partiledare Nooshi Dadgostar planerar en misstroendeförklaring mot regeringen om de skulle gå vidare med utredningens förslag.

I SVT Agenda debatterade Nooshi Dadgostar och Liberalernas ledare Nyamko Sabuni nyligen frågan och Finland kom på tal. Där lät man avreglera hyressättningen på 90-talet och landet lyfts ofta som exempel för hur det skulle kunna bli i Sverige.

Direktivet för utredningen säger att det ska bli fri hyressättning för nyproducerade hyresrätter i Sverige och inte hela beståndet. I Finland spred sig snabbt den avreglerade hyressättningen till alla att omfatta alla privata hyresrätter.

– Den privata hyresmarknaden avreglerades stegvis mellan 1990 och 1995. Först blev en liten del av hyressektorn avreglerad, sedan alla nya hyreskontrakt och slutligen alla hyresrätter, säger Hannu Ruonavaara, professor i sociologi på Åbos universitet och gästprofessor på Institutet för bostadsforskning vid Uppsala universitet.

År 1992 avreglerades hyressättningen för nya lägenheter i det privatfinansierade beståndet. Hyran bestämdes i överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst. Tre år senare, 1995, beslutade den borgerliga regeringen i Finland att även äldre kontrakt skulle avregleras.
Det är denna utveckling som kritiker, bland annat Hyresgästföreningen, menar att vi även kommer se i Sverige.

Ett skäl till att Finland avreglerade hyressättningen var att främja ett ökat investerande i hyresbostäder. Hannu Ruonavaara säger att avregleringen bidrog till en viss renässans av den privata hyressektorn i Finland, men att detta också hade andra orsaker.

– Till exempel det att det under 1990-talets ekonomiska depression var låg efterfrågan på äganderätter. Deras andel i bostadsbeståndet gick ned som på den tiden var exceptionellt i Europa. Bostäder byggt för äganderättsmarknaden förvandlades till hyresbostäder, berättar han.

I det privata hyresbeståndet ökade medelhyrorna med 26 procent i Finland och 42 procent i Helsingfors mellan 1995 och 2000, enligt en undersökning av Fastighetsägarna. Alltså årligen med mellan 5 och 9 procent. Sedan dess har utvecklingen fortsatt med 2 till 3 procents ökningar per år, rapporterar Fastighetstidningen. I Helsingfors kan en enrummare på 35 kvm kosta mellan 600 till 1 400 euro, beroende på standard och läge.

Även om den fria hyresmarknaden blivit mer lukrativ har utbudet inte ökat i takt med efterfrågan, framhäver Hannu Ruonavaara. Särskilt inte i områden där behovet är som störst, Helsingforsregionen och i de större städerna.

Att jämföra Finlands och Sveriges hyresbestånd är dock komplicerat. Finland har ett socialt bostadssystem som inte finns i Sverige. Den finska staten subventionerar kommunala byggen av så kallade ara-lägenheter, sociala bostäder som förmedlas efter behov. Denna del av hyresbeståndet är ansträngd.

2015 bodde så många som 40 procent av hyresgästerna i en ara-lägenhet. Det är ändå en minskning med tio procent på tio år, vilket förklaras med att det byggs färre ara-bostäder och fler fritt finansierade hyresbostäder. Våren 2020 stod så många som 120 000 hushåll i Finland i kö för en ara-lägenhet. Av dessa var 26 procent i mycket brådskande behov och denna grupp har ökat i antal fem år i rad.

Hyran för en ara-lägenhet i Helsingfors är omkring hälften så hög som för en privat hyreslägenhet där. 56 procent av de hushåll som 2020 sökte en ara-lägenhet stod i kö för sådan i huvudstaden.

– Hyror och priser av bostäder är särskilt i huvudstaden för höga för låg- och även medelinkomsttagare. Fria marknaden i den privata hyressektorn har inte löst problemet, säger Hannu Ruonavaara.

Han berättar att nivåerna på hyran mellan privata och sociala hyreslägenheter var liten innan avregleringen. Men att skillnaderna nu är avsevärt stora. Det finns också en stor risk att bostadssegregation i Finland kommer att öka, menar Hannu Ruonavaara.

– Bostadssegregationen är på lägre nivå i Finland än i Sverige, men den fria hyresmarknaden har troligen litet att göra med det. På senaste tiden har det betraktats att segregationen här är i fara att öka, men orsakerna är strukturella och har att göra med koncentration av ojämlikhet i vissa förorter med en stor andel av sociala hyresrätter.

Olle Bergvall

Uppdaterades: 29 maj 2021